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    2020年一季度汕頭房地產市場開發運行分析
  • 2020-05-20 14:41
  • 來源:本網
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  •   內容摘要:本文分析了2020年一季度汕頭房地產市場開發運行情況,指出了重點關注的問題,并提出相關建議。

      關鍵詞:2020年一季度  房地產市場  分析

      2020年一季度,受新冠疫情影響,我市房地產開發市場總體下行,房地產開發投資增速下降,新開工面積增加,企業資金到位減少,商品房銷售市場銷量下滑,去化周期延長。

      一、一季度全市房地產開發運行情況

      (一)房地產開發投資降幅比1-2月收窄。一季度,全市完成房地產開發投資67.25萬元,同比下降9.0%,降幅比1-2月收窄4.8個百分點。全市一季度房地產投資完成額在全省排第11位,固定資產投資占比比1-2月增長0.5個百分點,對固定資產投資的支撐作用明顯。中心城區完成投資60.84億元,同比提升8.9%,占投資主導地位,非中心城區完成投資6.41億元,下降57.9%,今年4個新項目金鳳半島開發項目、匯悅春天花園(一期)、黃金海岸三期、海岸名居共計投資21.32億元,起了較大的支撐作用。

      從投資構成來看,建安工程投資40.89億元,同比下降17.7%,占房地產開發總投資的60.8%;其他費用投資25.48億元,同比增長11.1%,占總投資的37.9%,其中,土地購置費18.73億元,同比增長28.1%,土地購置費占房地產開發投資比重27.9%,土地購置費部分對投資拉動作用較大。

      從房屋用途來看,商品住宅投資43.63億元,同比下降5.9%,占房地產開發投資的比重為64.9%;辦公樓投資6.70億元,同比增長10.9%,占房地產開發投資比重10.0個百分點,投資有所加大;商業營業用房投資4.77億元,同比下降4.5%。

      (二)房屋施工面積下降,新開工面積增加。一季度,我市各類房屋施工面積2297.71萬平方米,同比下降17.2%。其中,住宅施工面積1417.90萬平方米,下降19.5%;新開工面積56.88萬平方米,同比增長75.3%,隨著疫情的逐漸消退,房地產業的建筑工程已恢復正常的進度。

      (三)商品房銷售面積和銷售額呈負增長,去化周期延長。一季度,我市商品房銷售面積34.77萬平方米,同比下降47.8%。其中,住宅銷售面積32.68萬平方米,下降44.4%;商品房銷售額31.23億元,下降46.8%。商品房待售面積368.05萬平方米,增長7.8%,比2019年末增長3.99萬平方米。受到商品房銷售面積下降和待售面積增加的雙重影響,我市商品房去化周期達到31個月,庫存壓力較大。

      (四)企業資金到位減少。一季度,房地產開發企業到位資金77.76億元,同比下降9.4%。其中,國內貸款和銀行貸款4.18億元,增長8.2%;自籌資金45.91億元,下降21.0%;其他資金17.0億元,定金及預收款8.99億元,下降39.9%;個人按揭貸款1.68億元,下降4.6%。

      二、當前汕頭房地產開發運行面臨的主要問題及上半年預測

      (一)一季度,受疫情的沖擊,尤其是在2月,房地產業面臨前所未有的壓力,行業交易陷入低迷期,出現售樓處閉門、工地停工、地產中介停業等情況,全市房地產投資、銷售量額回落。而且從定金預收款和個人按揭貸款的下降幅度看,大部分消費者對未來收入和風險預期缺乏信心。一季度銷售面積除金平區外,其他縣區均出現大幅度負增長,其中龍湖下降28.7%,澄海下降49.4%,濠江下降78.1%,潮陽下降36.4%,潮南下降90.2%,南澳下降70.8%。

      (二)一季度為應對疫情影響,不少房地產企業推出了新的促銷手段,如:恒大公司在全國范圍宣傳75折優惠,龍光公司推出秒殺活動加“購房抵用券”,時代中國推出8.8元換萬元購房優惠;金茂、華潤置地、潮南碧桂園云頂向特定人群推出專項優惠,眾多房企也靈活推出線上銷售渠道,這些措施都會在一定程度上提升商品房銷售面積,促進市場回暖,同時幫助企業快速回籠資金,可使企業在疫情期間的項目運作實現平穩過渡。

      (三)新入庫項目尤其是大項目將對房地產開發投資提供新推力,其中金平區的金鳳半島項目、濠江區的黃金海岸三期、龍湖區的海岸名居都是10億元以上大項目,隨著這些項目的納統上報,加上一季度大部分房地產企業已復工的情況,房地產開發投資的降幅在二季度將進一步收窄。

      (四)據向住建部門了解:2020年1月、2月、3月的商品房網簽面積分別為13.9萬、10.5萬、32.3萬平方米,可見客戶購房的剛性需求只是延后、并非消失,本次疫情對房地產市場影響應該是暫時的,隨著疫情影響的逐漸消退,之前積壓的需求會集中得到釋放,預計上半年商品房銷售可以回到正常軌道。

      三、相關建議

      (一)要防止疫情損失過度集中在房地產開發業的中小企業,要適當給予受疫情嚴重沖擊的中小企業稅收減免;在金融方面,可考慮適當降低對企業的放貸門檻,幫助困難企業渡過難關。

      (二)各級發改部門要積極跟進房地產開發新項目的審批,配合統計部門做好入庫工作,確保應統盡統。

      (三)短期內適當放開房地產市場的調控政策,加快公積金審批發放效率,提供惠民房貸政策,鼓勵市場恢復健康增長。

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