汕自然資發〔2020〕4號

各區縣人民政府，市財政局、農業農村局、住房與城鄉建設局、司法局、稅務局：

　　《汕頭市加快推進“房地一體”農村不動產登記發證實施方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

汕頭市自然資源局
　　2020年3月2日

汕頭市加快推進“房地一體”農村不動產登記發證實施方案

　　根據《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》（粵自然資規字〔2019〕11號）要求。為加快推進我市宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權登記發證工作（以下稱“房地一體”農村不動產登記發證工作），力爭2020 年底前基本完成登記發證任務，有效保障農民合法財產權益，特制定本實施方案。

　　一、目標任務

　　2020年底前對全市符合登記發證條件的宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書，確保基本完成“房地一體”農村不動產登記發證工作。已分別合法頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”原則登記頒發不動產權證書的，遵循“不變不換”的原則，原證書仍合法有效。

　　二、登記范圍

　　全市集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物。集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記。

　　市轄區范圍內的重點征拆項目范圍、拆舊復墾項目范圍、三舊改造范圍等暫不納入本次確權登記范圍。

　　三、申請登記主體

　　（一）宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體。

　　宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經該村集體經濟組織或村民委員會認定的，也可按規定申請登記發證：本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的；非農業戶口居民（含回鄉定居的華僑、港澳臺胞、回鄉落戶復退軍人等）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發生變化的。城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。

　　（二）集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權申請登記發證的主體。

　　經批準使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》和我市《關于進一步加強土地管理的若干意見》、《關于金平、龍湖、濠江區集體建設用地使用權流轉有關問題的通知》批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

　　四、確權登記原則

　　按照有關法律法規政策規定，結合本轄區實際情況，堅持“依法依規、尊重歷史、為民利民”的原則，加快開展“房地一體”農村不動產登記發證工作。

　　（一）有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮（莊）規劃審批手續且竣工的，依法予以確權登記。

　　（二）有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋未辦理村鎮（莊）規劃審批手續，已經竣工的，按以下原則辦理：

　　1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，占用宅基地建房且至今未擴建，按權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　　1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后，占用宅基地建房，由業權人向鎮政府（街道辦事處）相關部門補辦村鎮（莊）規劃審批手續后按批準面積予以確權登記（以表代文）。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過權屬來源確定和補辦村鎮（莊）規劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　（三）無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：

　　1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其后當地規定面積標準，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30 天無異議，經鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核后，均按照實際使用面積予以確權登記。

　　1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　　1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施時止，未經批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規定報縣級以上人民政府補辦用地審批手續，根據批準面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后，未經批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規定報縣級以上人民政府補辦用地審批手續，根據批準的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋村鎮（莊）規劃審批手續的，補辦房屋村鎮（莊）規劃審批手續后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　2014年12月1日起，農村村民住宅建設的按《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》規定執行。

　　（四）農村集體經濟組織成員或農村村民經批準建房的，按照批準面積予以確權登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按批準占地面積確權登記。

　　（五）縣級以上人民政府要對未覆蓋村鎮（莊）規劃的鄉村及未覆蓋的時間界限作出認定。房屋建造時所在鄉村未覆蓋村鎮（莊）規劃的地區，當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮（莊）規劃的審批手續。

　　（六）宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。其中，每名已成年子女可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。

　　（七）因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上；農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的村集體經濟組織或村民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權。

　　（八）集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理：

　　1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施，經所在鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，報鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鄉（鎮）村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，經鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）審核，報縣級以上人民政府批準，予以確權登記。

　　集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規規定辦理。

　　（九）對宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權權屬存在爭議的，各地要加大爭議調處力度，待權屬明晰后再予以確權登記。

　　五、工作要求

　　（一）明確組織方式。市、縣（區）、鎮人民政府負責組織實施和協調本轄區“房地一體”農村不動產登記發證工作，自然資源部門（國土所）、鎮人民政府（街道辦事處）、村民委員會協助配合宅基地和集體建設用地調查指界工作，成立指界工作小組。可采取先易后難、有所側重、穿插進行的方式有序開展，對調查、確權過程中遇到的問題和政策需求，要認真研究并及時向上反映。對歷史遺留久拖未決的問題，要本著“從實際出發，尊重歷史、注重現實，保護合法權益，有利于經濟社會發展和安定團結”的原則，切實做好確權登記發證工作。

　　1.市級。負責全市“房地一體”農村不動產登記發證的組織和指導工作；制定市級“房地一體”農村不動產登記發證實施方案、市中心城區（金平區、龍湖區）預算方案；督促各區縣工作進展及時限。市中心城區（金平區、龍湖區）范圍“房地一體”農村不動產登記發證的組織實施，以市人民政府發布登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求統一開展權籍調查、登記發證和成果上報等工作，具體工作由市自然資源局負責協調，金平區、龍湖區人民政府負責組織村居委開展前期情況摸查和權籍調查相關資料收集，市自然資源局金平分局、龍湖分局分別負責組織本轄區內的“房地一體”農村不動產登記發證權籍調查工作，市不動產登記中心負責金平區、龍湖區“房地一體”農村不動產登記發證工作。

　　2.縣、區級。負責本縣（區）“房地一體”農村不動產登記發證組織、協調、指導、宣傳工作；制定轄區的實施細則、預算方案。各區縣以區縣人民政府名義發布登記通告，明確總登記范圍、時限、條件等要求統一開展權籍調查、登記發證和成果上報等工作。負責組織村居委開展前期情況摸查和資料收集。

　　（二）做好權籍調查。各自然資源部門要充分利用農村地籍調查成果，不動產登記數據整合成果、歷史土地及房產等權屬材料開展“房地一體”農村權籍調查，補充開展房屋調查，形成滿足登記要求的權籍調查成果。有條件的地區，應根據《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》《廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南（試行）》等技術規范要求，采用高精度測量方法開展房屋測量。暫不具備條件的地區，由縣、區級自然資源部門或由其委托村民委員會采用簡易法開展房屋測量。采用簡易法開展房屋測量的，在不動產登記簿和權屬證書附記欄中注明“今后若有更高精度的測量成果，以高精度數據為準”。申請人要求進行高精度測量并自行提供高精度測量成果的，成果經審核通過后予以采用。本次權屬調查采用雙邊或單邊指界的方式進行，由村民委員會統一組織權利人對本宗地或鄰宗地進行指界，確認權屬界線，指界完成后以行政村為單位統一進行審查。

　　（三）簡化登記程序。村民委員會要協助收集不動產登記申請、有效身份證明及合法權屬來源等材料，也可在指界階段一并引導權利人申請宅基地和房屋所有權首次登記。權籍調查初步成果形成后，由不動產登記機構對不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容進行公告，公告期不少于15個工作日（公告所需時間不計算在登記辦理期限內），公告無異議且經權利人簽字確認后，不動產登記機構對申請材料進行審核，符合登記條件的予以確權登記并頒發不動產權證書。涉及設立抵押權、地役權或者辦理預告登記、異議登記的，依法頒發不動產登記證明。

　　（四）完成成果上報。市本級、各區縣自然資源部門要同步建立權籍調查成果數據庫，在現有的不動產登記信息平臺中辦理農村宅基地、集體建設用地使用權和房屋、建筑物、構筑物所有權登記，做好權籍調查和登記發證成果數據上報，建立成果信息動態更新機制，實現登記發證成果的數字化管理和信息化應用。

　　六、工作步驟

　　（一）前期準備階段（2019年12月至2020年2月）。

　　印發實施方案，各區、縣應制定本轄區實施方案，發布政府通告和政策宣傳，建立工作協調機制，開展前期情況摸查和資料收集，落實工作經費。各村居委在作業單位進場前，要組織各村民小組成立房地一體農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作協調小組，具體負責協助房地權屬糾紛調處、外業調查、測量以及收集各農戶的確權登記資料，逐戶逐棟明確權屬界址，做到界址清晰、產權明確，對長期在外的農戶提前通知聯系到位，對確實不能回家辦理的，可委托協調小組辦理；資料完善、權屬界址明晰的，作業單位在協調小組組長的帶領下逐戶進場作業。

　　（二）組織實施階段（2020年2月至2020年11月）。

　　以招投標方式選取有資質的農村權籍調查作業隊伍，開展農村權籍調查，建立農村不動產權籍調查數據庫，完成確權登記。

　　（三）成果驗收階段（2020年11月至12月）。

　　各區、縣應根據《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》《廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南（試行）》等技術規范要求，完成調查和登記成果資料整理、檢查和數據上報，市級負責對全市的工作過程、調查和登記成果進行檢查、驗收以及數據匯總上報。做好全市調查和登記成果質量抽查、數據匯總及建庫。

　　七、保障措施

　　（一）組織保障。各區（縣）人民政府是“房地一體”農村不動產登記發證工作的責任主體，要切實加強組織領導，明確目標任務、職責分工、方法步驟、時間安排、經費保障和工作要求，確保工作落實到位。成立汕頭市“房地一體”農村不動產登記發證工作領導小組，由分管副市長任組長，市政府分管副秘書長任副組長，市自然資源局、市財政局、市住建、市農業農村局一位負責同志，各區縣政府分管領導為市農村房地一體不動產登記工作領導小組成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在市自然資源局，由市自然資源局局長任辦公室主任，具體負責本次工作的實施推進。各區縣人民政府也應參照成立領導小組，切實加強對本轄區內房地一體不動產登記工作的領導。

　　自然資源部門負責統籌協調，具體負責相關方案制定、技術指導、業務培訓、成果匯總等工作。財政局負責工作所需經費的保障，做好資金使用的監管。住房城鄉建設部門負責指導農村房屋建設。農業農村部門負責指導農村宅基地分配、使用管理工作。

　　（二）妥善處理歷史遺留問題。各區縣要本著尊重歷史、依法依規、實事求是、分類處置的原則，對“房地一體”農村不動產登記發證過程中發現的歷史遺留問題進行深入研究，區分不同情況，分別制定切實可行的政策措施，結合當地實際，明確確權登記細則，切實維護農民合法權益。

　　（三）經費保障。除申請人自行提供高精度權籍調查成果產生的費用外，由政府統一組織的農村權籍調查不得向申請人收費。要將組織實施、農村權籍調查、數據庫建設、登記發證、宣傳培訓等工作費用足額納入本級財政預算或從現有部門預算資金中統籌解決。

　　（四）宣傳動員。要加強宣傳動員，做好輿論引導，充分發揮農村基層自治組織作用，調動農民群眾積極參與權籍調查指界確認、登記申請等工作，讓基層政府部門及群眾認識到農村房地一體不動產確權登記工作的目的和意義，創造良好的工作氛圍。

　　（五）加強督查督辦。各區縣自然資源部門應對“房地一體”農村不動產確權登記發證工作全程進行質量管控，確保調查數據成果符合國家標準要求。市將對區縣權籍調查數據及開展情況進行督查督辦，下發督查通報及時指導做好工作整改;同時，加大數據質量審核力度，對于整改不到位的，不予驗收通過。對沒有按時完成方案任務的單位將予以追責問責。

　　本方案自發文之日起施行，有效期3年。

《汕頭市加快推進“房地一體”農村不動產登記發證實施方案》解讀