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    汕頭市人民政府關于印發《汕頭市舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造若干管理規定》的通知
    • 2018-07-25 15:39
    • 來源: 汕頭市人民政府辦公室
    • 發布機構:汕頭市人民政府
    • 【字體:    

    汕府〔2018〕63號

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    各區縣人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

    《汕頭市舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造若干管理規定》業經汕頭市人民政府第十四屆29次常務會議討論通過,現予印發,請認真貫徹實施。

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    汕頭市人民政府
    2018年7月16日

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    汕頭市舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造若干管理規定

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    第一章 總則

    第一條 為規范舊城鎮、舊廠房、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造管理,推進土地節約集約利用,完善城市功能,優化產業結構,改善人居環境,保障加快振興協調發展,根據有關法律、法規、規章和國家、省“三舊”改造有關規定,結合汕頭市實際,制定本規定。

    第二條 市政府統一領導、組織全市“三舊”改造工作,對全市“三舊”改造工作中的重大事項進行決策。

    市政府成立汕頭市“三舊”改造工作領導小組,統籌、協調全市“三舊”改造工作,建立完善“三舊”改造工作體制機制,研究、協調和審議“三舊”改造配套政策制度、“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造年度實施計劃、“三舊”改造方案等“三舊”改造工作中的重大事項。領導小組下設“三舊”改造辦公室(以下簡稱“三舊”辦),辦公室設在市國土資源局,負責領導小組的日常工作。

    區(縣)政府負責本轄區的“三舊”改造工作,參照市的做法建立本轄區的“三舊”改造工作領導協調工作機制,指定一個機構具體負責“三舊”改造的日常工作。

    發改、財政、城鄉規劃、國土、住建、房屋征收、環保、房管、教育、民政、文廣新、人防、農業(林業)、國資、社保、公安、稅務、審計、土地儲備中心等相關部門按照各自職責,做好“三舊”改造相關工作。

    第三條 市政府結合耕地保護目標責任履行情況考核工作,對區(縣)“三舊”改造情況實行年度考核。重點考核常態化工作機制建設、專項政策資金配套、年度改造任務完成情況、改造項目實施監管等工作。考核結果將作為土地利用年度計劃管理及實施獎懲的重要依據。

    第四條 各地在“三舊”改造中,要因地制宜,注重節約集約用地,突出產業轉型升級,提升環境品質。要避免盲目的大拆大建,不局限單一的“工改商”、“工改住”等模式;鼓勵“工改工”改造,在產業方向上轉向制造業、高新技術和現代產業,加快建立現代產業體系。要鼓勵和引導對舊村莊的改造,充分利用“三舊”改造政策,鼓勵引導社會資金參與貧困村的舊村改造,改善村民的居住條件,完善鄉村基礎設施和公共服務設施,落實鄉村振興戰略。要統籌兼顧各方利益,建立健全土地增值收益共享機制,尊重和保障土地權利人的權益,合理調節村集體、村民、原權屬人、市場參與主體的利益和政府公共利益,確保國有、集體資產保值、增值,引導、激勵相關利益主體積極參與改造,實現利益共享共贏。

    第五條 “三舊”改造后用于興辦國家和地方支持的現代產業項目的建設用地,經有土地管理權的政府批準,可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后,經有土地管理權的政府批準,可按新用途辦理用地手續;若項目無法繼續經營,原用地單位可按原用途保留使用土地。

    鼓勵各地制定產業類改造項目專項支持措施,促進實體經濟發展。

    第六條 “三舊”改造主要包括綜合整治、功能改變、拆除重建、生態修復、局部加建、歷史文物保護等六種利用方向。

    前款規定的利用方向可在“三舊”改造中綜合運用。

    第二章 改造范圍和標圖建庫

    第七條 “三舊”用地包括:

    (一)舊城鎮用地,主要指“三舊”改造項目中涉及城市、建制鎮居民點,以住宅用地為主,含片區內的商服、住宅、公共服務以及少量分散的工業、倉儲等用地;

    (二)舊村莊用地,主要指“三舊”改造項目中涉及農村居民點及片區內的商服、住宅及少量的企業用地等集體建設用地或國有建設用地(包括“城中村”用地、公共服務設施或劃留用地)。

    (三)舊廠房用地,主要指對城市(鎮)、村莊建設區范圍內影響城市功能或布局的舊廠房(廠區)改造,包括“退二進三”產業用地、城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房(廠區)用地、國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地、不符合安全生產和環保要求的廠房(廠區)用地。

    第八條 納入“三舊”改造范圍的用地應當符合以下條件,但省對標圖建庫條件另有規定的,按其規定執行:

    (一)屬于布局散亂、利用不充分、用途不合理的低效存量建設用地的;

    (二)2009年12月31日前已建設的;

    (三)符合土地利用總體規劃的;

    (四)第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查認定為建設用地的;

    (五)上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例滿30%的。

    閑置用地不得納入“三舊”改造范圍。

    第九條 納入“三舊”改造范圍的地塊應當以宗地為基本單元。

    第十條 納入“三舊”改造范圍的建設用地應當按規定標圖建庫,將地塊的具體位置、范圍、面積和現狀,以第二次全國土地調查或2009年12月31日前的影像圖、土地利用總體規劃圖、第二次全國土地調查的土地利用現狀圖為底圖,逐宗標繪上圖。

    建立“三舊”改造地塊標圖建庫動態調整機制,將符合“三舊”改造條件但未標圖建庫的地塊增補入庫;對已入庫但存在四至范圍不準確或相關屬性內容填寫錯誤的地塊進行修正;將已入庫但已明確無法實施改造的地塊進行刪減。已刪減的地塊要重新入庫,應重新申請審核。

    第十一條 “三舊”改造地塊標圖建庫成果資料經區(縣)土地行政管理部門初審,并由市土地行政管理部門根據上級授權審核同意后,納入省“三舊”改造地塊監管數據庫,作為審批和管理“三舊”改造地塊的技術依據。

    第十二條 對于具備“三舊”改造條件,符合土地利用總體規劃和城鄉規劃,但未標圖建庫的建設用地(含棚戶區改造用地),需辦理土地征收手續的,可在上報征地審批時,同步辦理“三舊”改造標圖建庫審核手續。

    第三章 規劃和計劃管理

    第十三條 市、區(縣)政府應將“三舊”改造作為節約集約用地、推進低效用地再開發的重要內容,納入國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃。

    市、區(縣)政府應按現行城鄉規劃管理和土地管理體制,組織相關部門編制或修改“三舊”改造的專項規劃、年度實施計劃、控制性詳細規劃,優化與“三舊”改造相關規劃的編制、調整、審批程序。

    區(縣)政府編制或修改的“三舊”改造專項規劃應當報市政府批準。

    第十四條 實行“三舊”改造標圖建庫成果與“三舊”改造的專項規劃、年度實施計劃、控制性詳細規劃的銜接機制。

    市土地行政管理部門應當自標圖建庫成果納入省“三舊”改造地塊監管數據庫之日起5個工作日內,將成果數據送市、區(縣)相關部門,作為市、區(縣)相關部門編制、修改“三舊”改造的專項規劃、年度實施計劃、控制性詳細規劃的依據。

    第十五條 編制或修改“三舊”改造的專項規劃、年度實施計劃、控制性詳細規劃,應當公開征求意見,保障土地權利人的知情權和參與權。

    編制或修改“三舊”改造的專項規劃和控制性詳細規劃應遵循以下原則:

    (一)符合國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、工業控制線劃定規劃以及產業發展政策;

    (二)增進社會公共利益,完善改造區域內公共設施,充分整合分散的土地資源,推進成片改造,注重區域統籌,確保改造中公建配套和市政基礎設施同步統籌規劃,實現協調、可持續的有機更新,提升城市機能;

    (三)有利于產業集聚,促進產業結構調整和轉型升級;

    (四)堅持歷史文化保護,延續歷史文化傳承,維護城市脈絡肌理,塑造特色城市風貌,提升歷史文化名城魅力;

    (五)注重土地收儲和整備,按照城市發展定位、產業導向的要求,加強政府土地儲備。

    第十六條 加強“三舊”改造有關規劃、計劃和改造方案的引導和管控,推進成片改造:

    (一)編制或修改控制性詳細規劃時,規劃覆蓋范圍內已經標圖建庫或列入“三舊”改造年度實施計劃的用地面積達到成片改造面積要求的,應當按照成片改造的要求編制或修改;

    (二)在成片改造范圍內,同一產權人所屬已經標圖建庫的地塊擬按拆除重建利用方向改造的,其用地面積必須滿30畝方可審批改造方案;產權人將房地產相關權益轉移到單一主體后用地面積達到成片改造面積要求的,有關部門應當優先批準納入年度實施計劃和審批改造方案,按成片改造要求實施改造;

    (三)對于成片改造中不符合土地利用總體規劃的邊角地、夾心地、插花地(以下簡稱“三地”),單塊面積不超過3畝、累計面積不超過改造項目主體地塊面積10%(不含“三地”)的,在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田的前提下,可按規定提供有關申請材料申請修改土地利用總體規劃。

    本規定所稱成片改造范圍,根據同一個控制性詳細規劃范圍內已經標圖建庫或列入“三舊”改造年度實施計劃的用地面積確定,屬政府主導的不少于45畝,屬非政府主導的不少于35畝。

    第十七條 區(縣)政府應當結合本轄區實際,以及經濟社會發展、土地供應、房地產市場等情況,組織編制“三舊”改造年度實施計劃,確定本轄區年度“三舊”改造的規模、地塊和時序。金平區政府和龍湖區政府應當于每年11月前編制下一年度實施計劃,經市“三舊”辦審核,報市政府批準后實施;其他區(縣)政府應在每年1月15日前批準本轄區年度實施計劃,并報市政府備案(逕送市“三舊”辦)。

    第十八條 區(縣)政府根據“三舊”改造年度實施計劃,向申報主體發出《列入“三舊”改造年度實施計劃通知書》。申報主體憑計劃通知書辦理以下事項:

    (一)向城鄉規劃部門申請出具規劃設計條件和用地紅線圖、移交公益性用地紅線圖,明確改造項目公共服務設施配套要求;公益性用地和公共服務設施配套用地相關紅線圖由城鄉規劃部門送相關職能部門,并抄送用地產權人及申報主體;

    (二)涉及國有(集體)企業、農村集體經濟組織擁有的國有(集體)建設用地的,辦理收購(合作)的相關事項和手續;

    (三)涉及“三地”不符合現行土地利用總體規劃的,按規定可申請修改的,向土地行政管理部門提出申請;

    (四)涉及違法用地未處理的,由土地行政管理部門依法對違法用地行為進行處理;

    (五)申報確認改造主體和編制改造方案。

    第十九條 自《列入“三舊”改造年度實施計劃通知書》發文之日起兩年內,申報主體應當向改造項目所在地區(縣)政府申報項目改造方案,逾期未編制上報改造方案的,計劃通知書自行失效。

    改造項目分期建設的,可分期申報改造方案,但應當在申報首期改造方案時提交整個項目的總體改造計劃、分期實施計劃,并在前一期改造項目竣工之日起一年內申報下一期改造方案。需要配套建設的公共服務設施,應當在首期改造方案中實施,因用地、規劃等原因確實不能在首期改造方案中實施的,應當在首期改造方案中明確具體實施期限和違約責任。

    本規定實施前已批準列入“三舊”改造年度計劃的項目,未上報改造方案的,改造主體應當自本規定實施之日起兩年內向改造項目所在地區(縣)政府申報項目改造方案,逾期未編制上報改造方案的,原計劃自行失效。

    第四章 改造主體和改造模式管理

    第二十條 “三舊”改造項目的改造主體包括:

    (一)市、區(縣)政府;

    (二)農村集體經濟組織或其全資子公司;

    (三)國有土地使用權人;

    (四)農村集體經濟組織或土地使用權人與其他市場主體成立的合作主體,或與合作主體約定作為開發建設單位的一方;

    (五)農村集體建設用地的受讓人、承租人。

    第二十一條 “三舊”改造分為以下模式:

    (一)政府主導模式,包括政府收儲、政府統租、綜合整治(政府出資);

    (二)政府和市場方合作模式,包括以毛地出讓方式引入社會力量實施改造、土地整理;

    (三)市場方主導模式,包括農村集體自改、村企合作、原土地使用權人自改、企業收購改造。

    第二十二條 對城市重點地區內的改造項目,要突出政府主導作用,充分尊重原土地權利人的意愿,穩妥有序推進成片開發。政府為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城鄉規劃進行舊城區改造需要調整使用土地的,依法征收、收回、收購土地使用權,納入土地儲備。

    第二十三條 鼓勵各地探索利用社會資本開展“三舊”改造。對由政府統一組織實施“三舊”改造的,可在確定開發建設條件的前提下,由政府將拆遷及擬改造土地的使用權統一通過公開競爭方式確定市場主體作為土地使用權人;也可在拆遷階段通過公開競爭方式引入市場主體承擔拆遷工作,拆遷費用和合理利潤可以作為土地成本從土地出讓收入中支付。

    引入社會資本參與“三舊”改造的具體辦法由市、區(縣)政府另行制定。

    第二十四條 政府主導的“三舊”改造項目涉及收回或者收購土地的,可以貨幣方式向原使用權人補償或支付收購款,也可以置換方式為原使用權人重新安排用地。置換土地其使用權價額折抵不足的,可以貨幣補足。

    第二十五條 國有企業結合改革實施“三舊”改造的,應當提交改革方案、債務解決方案、職工分流安置方案以及其他按規定應提供的資料,經國有資產管理部門同意后按規定報批;屬中央、省屬國有企業的,須經其上級主管部門同意。

    國有資產管理部門應當加強對“三舊”改造中的國有資產處置管理。

    第二十六條 土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內的舊村莊改造,在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下,除政府應當依法征收的外,可由農村集體經濟組織或者用地單位組織實施改造。

    農村集體經濟組織或者用地單位組織按照前款規定實施改造的,可以申請辦理全部或部分土地征收手續將集體建設用地轉為國有建設用地,自行改造或合作改造;也可依法開展舊村土地整理,以入股、聯營等合法方式使用集體建設用地,但不得用于商品房開發。

    第二十七條 特殊情形改造主體的確定:

    (一)對于無合法征地手續或手續不完善,實際已實施征地(2009年12月31日前已簽訂征地協議)的歷史用地,按照用地發生時的土地管理法律、法規及政策規定落實處理(處罰)并完善征收手續后,以土地權利人作為改造主體;簽訂征地協議后發生轉讓行為的,可按照用地發生時的土地管理法律政策落實處理(處罰)并完善征收手續后,以受讓人作為改造主體;

    (二)農村集體經濟組織與其他個人或單位簽訂集體建設用地使用權出讓、出租合同,將土地流轉給其他個人或單位使用的,以原農村經濟組織為改造主體;經農村集體經濟組織成員大會或成員代表大會表決通過,且土地流轉期限符合相關法律、法規要求的,在土地流轉期限內可由農村集體建設用地的受讓人、承租人作為改造主體;農村集體經濟組織使用的國有建設用地也可參照上述規定,以原農村經濟組織或承租人為改造主體;

    (三)對成片改造項目,改造范圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂拆遷補償協議、聯營(法人型聯營等)、收購歸宗等方式,將房地產的相關權益轉移到單一主體后,可由該主體申請實施改造,在改造主體支付拆遷補償款完成上蓋物拆除后注銷原有不動產權,由土地行政管理部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。

    第二十八條 對通過“三舊”改造政策完善歷史用地手續的,鼓勵農村集體自愿申請將集體建設用地轉為國有建設用地后,自行改造、與有關單位合作改造或由政府組織實施改造等多種方式實施改造。改造過程中需要調整改造方式的,應經農村集體經濟組織成員大會或成員代表大會表決通過,并報原批準機關同意,有關調整情況應當及時在“三舊”改造項目監管系統中備案。

    農村集體自行改造或者與有關單位合作改造的,可以直接出讓給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與合作主體約定作為開發建設單位的一方。政府組織實施改造的,在辦理報批手續前需經農村集體經濟組織表決同意,并明確具體補償安置途徑;在確定開發建設條件的前提下,政府可通過招標等公開方式出讓土地,由中標人或競得人實施拆遷工作。

    第二十九條 農村集體經濟組織利用集體建設用地或國有建設用地自行改造的,須依法經集體經濟組織成員大會或成員代表大會表決通過,并將表決通過的事項上墻公示5天,無異議的報所在街道(鎮)審核后,方可編制改造方案上報審批。

    第三十條 農村集體經濟組織“三舊”改造涉及合作改造公開選擇合作主體的,應當在選擇合作主體前,按公開、公平、公正原則進行評估,明確合作主體選擇的條件、交易條件、資產處置、合作方式、出資比例、利益分配(比例)、融資擔保等事項,依法經集體經濟組織成員大會或成員代表大會表決通過,并將表決通過的事項上墻公示5天,無異議的逐級報所在街道(鎮)、區(縣)“三舊”辦、區(縣)政府批準。

    第三十一條 國有經濟成分占主導地位的公司、企業與其他單位合作實施“三舊”改造的,應當在選擇合作主體前,按公開、公平、公正原則進行評估,明確合作主體選擇的條件、交易條件、合作方式、資產處置、出資比例、利益分配(比例)、融資擔保等事項,依法提交企業職工大會或職代會審議通過形成決議,并將決議通過事項公示5天無異議后,報國有資產管理部門批準。

    第三十二條 “三舊”改造涉及合作改造的,應當按照規定程序選擇合作主體。

    國有經濟成分占主導地位的公司、企業與其他單位合作實施“三舊”改造的,應按照國有資產處置程序辦理,并通過本市公共資源交易平臺進行交易,公開選擇合作主體后,報國有資產管理部門備案。具體操作辦法由市國有資產管理部門牽頭有關部門制定。

    農村集體經濟組織與其他單位合作實施“三舊”改造的,應按照農村集體資產處置程序辦理,并通過本市農村集體資產交易平臺進行交易,公開選擇合作主體后,報所在街道(鎮)備案。具體操作辦法由區(縣)政府制定。

    第三十三條 鼓勵實施成片改造:

    (一)在非政府主導的成片改造范圍內,對國有(集體)企業用地和農村集體經濟組織擁有的國有(集體)建設用地擬轉讓后改造的,公開掛牌競價時可以依法設置交易條件和受讓人的資格條件,改造片區內現有用地產權人承諾在產權轉讓信息公告期滿后本人為唯一符合條件的意向受讓人情況下按掛牌價與買方報價孰高原則受讓的,可以在同等條件下優先受讓;擬轉讓后按拆除重建利用方向改造的,公開掛牌競價時可以設置交易條件,要求受讓人應自產權交易機構出具交易確認文件之日起三個月內,與改造片區內其他用地產權人達成書面意向協議,約定將房地產相關權益轉移到單一主體后使用地面積達到成片改造面積要求,逾期不能達成書面意向協議的,產權交易無效,保證金及利息不予退還;

    (二)改造項目實施過程中,同一改造主體再次申請改造項目周邊地塊進行“三舊”改造,且該地塊與已批準改造地塊合計符合成片改造用地面積要求的,前后申請的項目可視為一個成片改造項目,改造項目涉及的規劃要求和保障房配套要求,可在成片改造用地范圍內統籌平衡;

    (三)改造項目實施過程中,改造主體擁有的項目周邊非“三舊”地塊與已批準改造地塊合計符合成片改造用地面積要求的,可以申請將該非“三舊”地塊與改造地塊合并建設,合并建設涉及的規劃要求和保障房配套要求,可在合并建設的用地范圍內統籌平衡;

    (四)在成片改造范圍內,對拆除重建的房屋,其拆遷補償款由改造主體支付,由改造主體持補償協議、付款憑證和原有不動產權證明材料,向不動產登記機構辦理注銷手續;涉及有限產權的政策性房產,應按規定補繳地價款、補償款后,方可辦理注銷手續。

    本條第一款第一項規定的具體實施辦法,屬轉讓國有(集體)企業用地的,由市國有資產管理部門牽頭有關部門制定;屬轉讓農村集體經濟組織擁有的國有(集體)建設用地的,由區(縣)政府制定。

    本條第一款第二項規定的改造項目周邊地塊,屬單塊面積不超過3畝、累計面積不超過改造項目主體地塊面積10%(不含周邊地塊)且尚未編制控制性詳細規劃的零星地塊,城鄉規劃部門可以不再單獨編制零星地塊的控制性詳細規劃,根據總體規劃、分區規劃等規劃和規劃技術規范以及主體地塊控制性詳細規劃明確的規劃要求,提出零星地塊的規劃條件并入成片改造項目進行公示,經本級政府批準后作為零星地塊規劃許可的依據。

    第五章 改造方案和用地審批管理

    第三十四條 “三舊”改造項目的改造方案由改造主體根據“三舊”改造的專項規劃、控制性詳細規劃或規劃設計條件組織編制,但涉及完善歷史用地手續的,改造方案由區(縣)政府編制。

    改造方案應當包括地塊基本情況、規劃情況、土地利用現狀、協議補償情況、改造規模、開發強度、利用方向、資金平衡、公共服務設施配套要求、保障房配套要求、需辦理的用地手續等內容。

    第三十五條 編制“三舊”改造項目改造方案前,應當委托有資質的測繪機構,按省土地行政管理部門有關文件要求對擬改造范圍內的土地房產進行詳查,查清界址范圍內土地房產構成、使用(權)人、面積、確權發證情況等,并進行登記造冊和公示。未確權發證或已確權發證但沒有界址坐標的地塊,應當開展地籍調查,確保改造地塊權屬清楚、界址明確、地類準確,無查封、無設定抵押權和地役權,或雖已設定抵押權和地役權,但抵押權人和地役權人書面同意辦理改造方案審批手續。

    第三十六條 金平區、龍湖區范圍內的“三舊”改造方案由區政府報市政府審批;其他區(縣)范圍內的“三舊”改造方案由所在區(縣)政府審批,但涉及完善歷史用地手續的改造方案由區(縣)政府報市政府審批。

    改造主體應當自改造方案批準之日起一年內申請辦理供地手續,分期實施的按經批準的改造方案所確定的時間申請辦理供地手續。逾期未辦理屬改造主體自身原因造成的,可提前三個月申請延期,作出書面說明并承諾申請供地時間,經改造方案審批機關所屬“三舊”辦同意,可以延期不超過6個月;屬非改造主體原因造成的,可提前三個月申請延期并作出書面說明,經改造方案審批機關所屬“三舊”辦同意,單期實施項目可延期一次,分期實施項目延期不得超過兩次,每次延期不得超過一年。逾期未申請延期或延期申請未獲批準或延期申請經批準后仍不能按期申請供地的,由“三舊”辦報請改造方案審批機關撤銷改造方案。

    第三十七條 “三舊”改造涉及將舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地的,報市政府根據省政府委托進行審批。

    “三舊”改造需要完善用地手續的,按照以下規定處理,由市政府根據省政府委托進行審批:

    (一)用地行為發生在1986年12月31日之前的集體建設用地,因改造需要必須征收為國有建設用地的,參照舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地方式辦理;

    (二)用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的,依照1988年修訂的土地管理法的相關規定,落實處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續;

    (三)用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的,依照1998年修訂的土地管理法的相關規定,落實處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續。

    農村集體土地完善用地手續后保留集體土地性質,或國有土地完善用地手續的,完善用地手續和改造方案同步報市政府審批。

    “三舊”改造完善歷史用地手續涉及的處罰,按違法用地面積5元/平方米的標準罰款。

    第三十八條 對改造方案同意分期實施建設的改造項目,可以由城鄉規劃部門分期出具規劃條件和紅線圖,國土部門分期實施供地。

    第三十九條 “三舊”改造項目在實施中出現重大變更調整的,有以下情形之一的,應當重新編制改造方案報批:

    (一)項目符合條件轉讓,改造主體、改造模式發生變更;

    (二)土地用途由工業改為商業、旅游、娛樂和住宅等經營性用途;

    (三)住宅用途容積率提高超過10%(含);

    (四)用地紅線范圍擴大或縮小,地塊位置調整、地塊分割或合并;

    (五)市政府規定的其他情形。

    第四十條 符合“三舊”改造專項規劃的舊村莊集體建設用地符合下列條件的,可申請轉變為國有建設用地:

    (一)該集體建設用地在土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內且符合城鄉規劃;

    (二)土地權屬清楚,無爭議;

    (三)依法經集體經濟組織成員大會或成員代表大會表決通過;

    (四)已納入“三舊”改造年度實施計劃;

    (五)改造方案已經政府批準。

    第四十一條 “三舊”改造涉及土地征收的,市、區(縣)土地行政管理部門應自市政府批復文件作出之日起10日內,通過廣東省“三舊”改造項目監管系統在線上報省國土資源廳備案,并按要求發布公告。

    第四十二條 “三舊”改造中涉及的“三地”,經申請按下列方式分類處理:

    (一)“三地”為國有建設用地的,可按照協議方式辦理出讓手續;

    (二)“三地”為集體農用地,需辦理農用地轉用或土地征收手續的,由各地按批次報批方式上報或與主體地塊一并組卷上報,經區(縣)政府、市土地行政管理部門審核后,報市政府根據省政府委托進行審批;

    (三)“三地”屬集體建設用地的,由各地將“三地”納入需完善征收手續的“三舊”改造方案一并上報。

    “三地”處理中涉及土地征收的,在提供有關證明材料的前提下,可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。有關用地計劃指標及耕地占補平衡由市、區(縣)政府負責落實,相關費用由改造主體承擔。涉及林地的,應依法向縣級以上林業行政主管部門申辦使用林地手續。

    第四十三條 允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下,通過土地位置調換等方式,對“三舊”改造中涉及的“三地”與原有存量建設用地進行調整使用。

    第四十四條 “三舊”改造中需辦理農用地轉用和土地征收手續的“三地”,面積大于3畝,或累計面積超過改造項目主體地塊面積(不含“三地”面積)10%但不超過20%,符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的,可將其辦理農用地轉用和土地征收報批材料,連同由區(縣)政府對申報地塊的相關說明(包括是否符合“三地”定義、圖形特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規劃要點、是否符合相關規劃、納入改造范圍的必要性、社會經濟預期效益等)一并報市政府根據個案處理原則進行審批。

    “三舊”改造中的超標“三地”屬于國有建設用地,且改造項目主體地塊的改造方案已經依法批準的,市政府也可根據個案處理原則進行審批。

    第四十五條 “三舊”改造中的用地,屬政府收購儲備后再次供地的,應當以招標拍賣掛牌方式出讓,其他情形可以協議方式出讓。

    政府收購儲備后以招標拍賣掛牌方式出讓的,所得出讓純收益可按不高于60%比例用于補償原土地權利人,也可采取物業返還等其他方式兌現補償。具體操作辦法由市土地儲備中心會市財政部門和土地行政主管部門制定,報市政府批準后實施。

    第四十六條 以協議方式出讓“三舊”改造用地的,土地行政管理部門應當與當事人簽訂用地出讓合同,并根據國家、省、市有關規定,按照公開、公平、公正原則評估計算和收繳地價款,并報省國土資源廳備案,同時抄送同級審計部門。土地行政管理部門依法與當事人簽訂土地出讓合同,依法收繳地價款,辦理不動產登記發證手續,應注記享受“三舊”優惠政策,以及明確改造項目的工程建設投資額未達到立項投資額25%的,其用地不得用于融資擔保;涉及合作改造的,還應在出讓合同和登記證書中注記合作分成比例等情況。

    前款規定的工程建設投資額由有資質的會計中介服務機構出具報告。

    繳交地價款的具體操作辦法,由市土地行政管理部門會同有關部門制定。

    第四十七條 屬拆除重建和舊村莊集體建設用地改為國有建設用地、完善土地征收手續的“三舊”改造項目,其土地使用權的使用年限自簽訂用地出讓合同之日起算,但不得超過相應土地用途的法定最高年限。

    第六章 公共服務設施配套

    第四十八條 “三舊”改造項目的配套公共服務設施遵循應配盡配的原則,與“三舊”改造項目同步整體規劃。公共服務設施的規劃及實施要求、是否移交給政府等內容應當納入改造方案一并報批,并在土地出讓合同中予明確。

    城鄉規劃部門按現行城鄉規劃管理體制,會同有關部門制定“三舊”改造項目配套公共服務設施的具體實施辦法,報本級政府批準后實施。

    第四十九條 “三舊”改造項目應按規劃要求配套公共服務設施,并在建成后將屬政府所有的部分移交給政府。

    第五十條 “三舊”改造中涉及將工業用地改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的項目(以下簡稱“工改商”項目),除應當按規定補交地價款和有關稅費外,還應當按照規劃要求,將不低于該項目實用地面積(權屬用地面積)15%的土地(含紅線退縮用地)無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性項目建設。無償移交用地按以下規定執行:

    (一)城鄉規劃部門在組織編制或者修改控制性詳細規劃中予以明確;

    (二)由城鄉規劃部門出具移交用地紅線圖,土地行政管理部門與改造主體簽訂《“三舊”改造項目無償移交公益性用地協議書》;

    (三)移交的土地應在項目用地范圍內,原則上為具有交通條件的地塊,移交地塊相對完整、規整,并已完成移交范圍內建筑物、構筑物及附著物的清理拆除;

    (四)移交手續應于辦理協議出讓手續前完成,未移交的不予辦理供地手續;

    (五)移交的土地使用權應屬于改造主體,或改造主體已與原土地使用權人、權利人簽訂收購補償安置協議或合作改造協議;

    (六)改造主體不需為移交的用地補交土地出讓金。

    無償移交的用地,除按本規定第五十一條規定委托改造主體代建公共服務設施的外,在金平區、龍湖區范圍內移交給市代建中心;在其他區(縣)范圍內由區(縣)政府確定相關單位承接。

    第五十一條 除“三舊”改造項目的改造方案另有規定外,項目配套的公共服務設施屬政府所有的部分委托改造主體代建,建設完成后按照土地出讓合同和項目實施監管協議將產權移交政府;未委托改造主體代為建設的,在金平區、龍湖區范圍內由市代建中心實施建設,在其他區(縣)范圍內由區(縣)政府確定相關單位實施建設。

    “三舊”改造項目配套的公共服務設施屬政府所有的部分,所需建設資金按現行財政管理體制負責,所占用地在出讓合同中不計入出讓范圍,在地價評估時不計入評估范圍;建設完成后,由改造項目監管機構通知相關單位與改造主體辦理移交手續。

    “三舊”改造項目配套的公共服務設施委托改造主體代建的具體辦法由市三舊辦會同有關部門另行制定,報市政府批準后實施。

    第五十二條 對于改造地塊所在片區的控制性詳細規劃未提出預留公益性用地要求,或改造地塊面積不足一公頃,無法提供有效的公益性用地等情形,可按公共服務項目用地(類別一)對應的級別基準地價(地面地價)評估補繳地價款;或通過移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建筑面積折抵應移交的用地面積,折抵應移交的用地面積根據我市“三舊”改造項目配套公共服務設施的具體實施辦法計算。

    第七章 項目監管

    第五十三條 以協議出讓用地的“三舊”改造項目,改造主體應自簽訂用地出讓合同之日起一年內開工,自開工之日起三年內竣工。

    第五十四條 屬改造主體自身原因不能按用地出讓合同約定日期開竣工的,可提前三十天申請延期,作出書面說明并承諾開竣工時間,經原改造方案審批機關同意,可以延期不超過12個月。在項目開竣工時,由土地行政管理部門按原出讓合同約定開竣工日期至實際開竣工日期計收違約金。

    屬非改造主體自身原因造成不能按用地出讓合同約定日期開竣工的,可提前三十天申請延期并作出書面說明,經改造方案審批機關同意,單期實施項目可延期一次,分期實施項目可延期不超過兩次,每次延期不超過一年。

    逾期未申請延期或延期申請未獲批準或延期申請經批準后仍不能按期開工的,由“三舊”辦報請改造方案審批機關撤銷改造方案并解除土地出讓合同;逾期未申請延期或延期申請未獲批準或延期申請經批準后仍不能按期竣工的,按違反土地使用權出讓合同約定追究違約責任。

    第五十五條 建立“三舊”改造用地備案監督機制。“三舊”改造年度實施計劃、用地審批、實施改造、完成改造、資金投入等情況,區(縣)“三舊”改造主管部門應當按規定在廣東省“三舊”改造項目監管系統相應模塊中備案,接受監管。

    第五十六條 除了由政府組織實施的改造項目外,其他項目均應當在改造方案正式獲批之日起的三個月內,由區(縣)政府或其指定機構與改造主體簽訂監管協議。

    監管協議重點對改造項目按照經批準的改造方案及相關規劃要求實施改造,項目實施進度安排,無償移交公益性用地,履行改造范圍內公共服務設施配套建設,落實對改造范圍內原土地權利人的補償安置義務,實現改造項目的綜合效益等方面進行明確。

    第五十七條 區(縣)土地行政管理部門對批后“三舊”改造項目用地實施日常巡查監管,對項目的開工竣工期限和是否違法用地、不規范用地、閑置土地等情況進行執法監督檢查,對出現的情形依法進行處置。

    第五十八條 建立“三舊”改造項目退出機制。對改造主體認為難以按要求實施改造的,可主動申請撤銷“三舊”改造方案,違反土地使用權出讓合同約定的,應追究相應違約責任。改造主體未按改造方案和供地文書確定的土地用途、開發強度等實施改造的,取消“三舊”改造相關優惠政策,并按《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)等規定實施處罰;對拆除重建部分或者新建部分構成閑置的,按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)處理。

    第八章 其他規定

    第五十九條 在“三舊”改造中切實保護歷史文化資源。各地文物行政主管部門將本地區已登記的不可移動文物情況通報國土、城鄉規劃、住房和城鄉建設等“三舊”改造相關部門。對“三舊”改造范圍內新發現不可移動文物應及時登記公布為相應級別的不可移動文物。

    第六十條 編制或修改“三舊”改造專項規劃、審核改造方案時,城鄉規劃、國土等部門要充分考慮到文物保護的特殊性,征求文物行政主管部門意見。如果在該范圍進行大型基本建設工程,應當依照《中華人民共和國文物保護法》第二十九條辦理相關規定。

    第六十一條 “三舊”改造項目屬商品住宅的,應按規定比例和方式配套保障房:

    (一)政府主導的改造項目(危舊住房改造項目除外),按可建住宅面積的2%配套保障房;其余商品住宅項目按可建住宅面積1%比例配套保障房;

    (二)配套方式包括在項目中配建或向房產管理部門認購等。

    同一區級行政區域范圍內,多個“三舊”改造項目依法需配套保障房的,經改造主體協商同意,可以在其中一個項目集中配套。

    土地行政管理部門應當在“三舊”改造用地出讓合同中明確保障房配套要求。

    “三舊”改造項目配套保障房的具體辦法,由市房產管理部門會同有關部門制定。

    第六十二條 各地實施“三舊”改造要優先選擇工礦企業棚戶區改造范圍,享受棚戶區改造優惠政策。

    第六十三條 市、區(縣)政府安排一定比例的土地出讓收入用于統籌平衡“三舊”改造項目之間的利益,重點支持“三舊”改造涉及的城市基礎設施、公共服務設施及歷史文物保護、保障性住房項目建設。建立健全“三舊”改造利益共享機制,制定出臺相關配套措施,統籌兼顧政府、集體、土地權利人和市場主體等各方利益。

    第六十四條 “三舊”改造項目按規定符合減免稅的,可依法享受減免稅優惠。市稅務主管部門要按規定擬訂“三舊”改造相關稅收指引。

    第六十五條 因“三舊”改造涉及土地權屬爭議的,由所在地政府依法及時處理;因征地補償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發生糾紛的,要引導當事人通過調解為基礎的多元處理方式妥善解決。鼓勵社會組織設立第三方調解服務機構,充分發揮社會組織參與土地糾紛調解的優勢。有關土地權利人就舊村莊是否實施改造、搬遷補償安置等重大事項未能達成一致意見的,由村集體提交村民大會或村民代表大會討論決定。

    第六十六條 推行“三舊”改造工作信息公開,實行民主決策,加大公眾監督力度。“三舊”改造在編制規劃、標圖建庫、政府收購和補繳地價、“工改商”項目辦理、舊村莊改造、國有企業改制、涉及土地征收、征地批后出讓用地等環節,各責任主體應按規定推行信息公開、實行民主決策,公開公布辦理情況、辦理結果,接受監督。

    第六十七條 加強“三舊”改造工作中的國土資源管理、國有資產管理、農村集體資產管理、規劃建設管理等相關領域各類職務犯罪行為的監督,確保“三舊”改造工作健康、規范、有序進行。

    第六十八條 對于“三舊”改造工作中玩忽職守、失職瀆職、濫用職權、貪污賄賂等行為,涉嫌構成犯罪的,依法追究相應責任。

    第九章 附則

    第六十九條 國家、省對“三舊”改造管理另有規定,按其規定執行。

    第七十條 本規定自2018年8月1日起施行,有效期至2023年7月31日。有效期滿需要繼續施行的,根據評估情況重新修訂。本規定實施前我市有關規范性文件與本規定不一致的,以本規定為準。經第十四屆19次市政府常務會議審議同意的“三舊”改造遺留項目,其涉及的國有(集體)資產處置、規劃要求及實施、地價款計繳、保障房配套等事項按合作主體批準時的有關規定和已批準文件執行;合作主體批準時的有關規定和已批準文件沒有規定的,可以按照本規定執行。?

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